Eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt – mis vahe neil on?

Ehitusprojekt ei ole ainult maja joonis. See on dokumentide kogum, mis kirjeldab kavandatavat ehitist ning selle arhitektuuri, konstruktsioone ja vajalikke tehnosüsteeme. Projekti täpsus suureneb tavaliselt projekteerimise käigus: alguses pannakse paika põhimõtted, seejärel täpsustatakse lahendused ning vajaduse korral koostatakse ehitamiseks veelgi detailsem dokumentatsioon.

Eesti õigusaktides eristatakse kolme ehitusprojekti staadiumi: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Need ei tähenda tingimata kolme täiesti eraldi tellimust — vajalik maht sõltub ehitisest, projekti eesmärgist, nõuetest ja tellija ning projekteerija kokkuleppest. (Allikas: määrus „Nõuded ehitusprojektile”, §-d 5 ja 8–10.)

Kolm staadiumi lihtsalt selgitatuna

EELPROJEKT

Mida ja kuhu kavandatakse?

Paneb paika arhitektuurse lahenduse ja insenertehniliste lahenduste põhimõtted. Selle abil saab hinnata, kas kavand sobib ning milline võiks olla ligikaudne ehitusmaksumus.

PÕHIPROJEKT

Millised on põhilahendused?

Täpsustab põhilahendusi ja kirjeldab olulisi tehnilisi nõudeid. Lahendused peavad omavahel klappima ning andma piisava aluse eelarve koostamiseks ja ehitajatelt pakkumiste küsimiseks.

TÖÖPROJEKT

Kuidas ehitada?

Viib lahendused ehitamiseks vajaliku detailsuseni. Vajaduse korral sisaldab täpsustavaid jooniseid, sõlmi, tehnilisi andmeid ja muud infot, mille põhjal saab ehitise nõuetekohaselt valmis ehitada.

1. Eelprojekt – esimene terviklik lahendus

Eelprojektis pannakse paika hoone arhitektuurne lahendus ja insenertehniliste lahenduste põhimõtted. Selles etapis hinnatakse, millised lahendusvariandid on sobivad ja mõistlikud, ning antakse arusaadav ülevaade kavandatavast ehitisest.

Tellija jaoks aitab eelprojekt vastata näiteks küsimustele: milline võiks maja välja näha, kuidas ruumid paiknevad, kuhu hoone krundil asetub ning millises suurusjärgus võiks ehitamine maksta. Eelprojekt peab andma piisavalt infot kavandatava ehitise ja selle nõuetele vastavuse hindamiseks. Selle täpne sisu sõltub projektist ja kohaldatavatest nõuetest.

2. Põhiprojekt – täpsem alus eelarvele ja pakkumistele

Põhiprojektis töötatakse eelnevalt valitud lahendused edasi ning kooskõlastatakse ehitusprojekti eri osad omavahel. Selles kirjeldatakse olulisi tehnilisi nõudeid ehitisele, selle osadele, materjalidele ja seadmetele. Eesmärk on jõuda detailsuseni, mis aitab hinnata ehituse eelarvelist maksumust, korraldada ehitushanget ja küsida ehitajatelt võrreldavaid pakkumisi.

Kui küsid pakkumist ainult väga üldise info põhjal, võib iga ehitaja eeldada erinevaid materjale, töömahte või lahendusi. Põhiprojekt ja selgelt kirjeldatud tööde maht aitavad neid erinevusi vähendada. Samas tuleb pakkumisi võrreldes kontrollida, kas kõik pakkujad arvestavad sama projektimahu ja samade eeldustega.

3. Tööprojekt – ehitamiseks vajalikud detailid

Tööprojektis täpsustatakse arhitektuurseid ja insenertehnilisi lahendusi sellise detailsuseni, et ehitist oleks võimalik nõuetekohaselt ehitada ja koostada vajaduse korral ka muid ehitamisega seotud dokumente. Konkreetse projekti puhul võib see tähendada täpsemaid sõlmi, mõõte, lõikeid, tehnilisi näitajaid, toodete valikut või paigalduslahendusi.

Tööprojekti vajadus ja täpne ulatus sõltuvad ehitise keerukusest, lepingust ning sellest, millist infot on ehitajal ohutuks ja korrektseks tööks vaja. Ära eelda, et iga projekt sisaldab automaatselt kõiki võimalikke tööjooniseid või tootja detaile — lepi see enne tellimist selgelt kokku.

Kas iga projekt peab läbima kõik kolm staadiumi?

Mitte tingimata samas mahus ega kolme eraldi lepinguna. Määrus nimetab eelprojekti, põhiprojekti ja tööprojekti staadiumid, kuid vajalik projekti sisu sõltub ehitisest ja menetlusest. Näiteks võib ehitusloa taotlemisel esitada ehitusprojekti enda valitud staadiumis, kuid projekt peab siiski vastama ehitusloa taotlemisel kehtivatele sisulistele nõuetele ning võimaldama pädeval asutusel vajalikku kontrolli teha.

Seetõttu tasub eristada kahte asja: mis staadiumis projekt ametiasutusele esitatakse ja kui palju detailset dokumentatsiooni on vaja ehituse tellimiseks ning teostamiseks. Need ei ole alati üks ja sama küsimus.

Mida projekteerimisteenuse tellimisel üle küsida?

• Millise staadiumi projekti hind sisaldab — eelprojekti, põhiprojekti, tööprojekti või nende kombinatsiooni?
• Millised projekti osad on hinnas ja millised tuleb eraldi tellida? Näiteks konstruktsioonid, küte ja ventilatsioon, veevarustus ja kanalisatsioon, elektri- või maastikuarhitektuuri osa vastavalt vajadusele.
• Kas hinna sisse kuuluvad lähteandmete ülevaatamine, vajalik koostöö eriosade projekteerijatega, kooskõlastused ja ehitisregistris esitamisega seotud tegevused?
• Millised joonised, seletuskirjad ja failid antakse töö lõpus üle?
• Kas projekt on piisavalt täpne ehitajatelt võrreldavate hinnapakkumiste küsimiseks? Kui mitte, milliseid lisadokumente võib veel vaja minna?
• Kuidas lepitakse kokku muudatused, täiendavad tööd, tähtajad ja nende maksumus?

Levinud küsimused

Kas eelprojektiga saab ehitusluba taotleda?

Ehitusloa taotlemisel võib esitada projekti enda valitud staadiumis, kuid projekt peab vastama taotlusele ja ehitisele kohalduvatele nõuetele. Konkreetse juhtumi puhul tasub nõuded enne projekteerimislepingu sõlmimist kohaliku omavalitsuse või projekteerijaga üle täpsustada.

Kas põhiprojektist piisab ehitamiseks?

See sõltub ehitisest ja tööde keerukusest. Põhiprojekt võib anda tugeva aluse eelarvele ja ehituse kavandamisele, kuid osade lahenduste ehitamiseks võib vaja minna täpsemaid tööjooniseid või muid dokumente. Lepi projekteerijaga kokku, mis ulatuses on ehitamiseks vajalik info olemas.

Miks on eri projekteerijate hinnapakkumised nii erinevad?

Pakkumised võivad hõlmata erinevat projekti staadiumi, erinevaid eriosasid või erinevat töömahtu. Võrdle pakkumisi sama lähteülesande alusel ja küsi iga pakkuja käest, mis on hinna sees ning mis mitte.

Kas ehitamise käigus võib projekti muuta?

Muudatusvajadust tuleb käsitleda enne tööde tegemist, mitte jätta seda suuliseks kokkuleppeks ehitusplatsil. Olenevalt muudatuse sisust võib vaja minna projekti muudatust ning mõnel juhul ka ehitisregistri menetluse täiendamist. Küsi projekteerijalt ja vajaduse korral kohalikult omavalitsuselt, kuidas konkreetse muudatusega edasi minna.

Enne kui päringu esitad

Pane kirja, mida plaanid ehitada või muuta, millises etapis projekt praegu on ja millist abi vajad. Kui sa ei tea, kas vaja on eelprojekti, põhiprojekti või tööprojekti, ütle see päringus välja — pädev projekteerija saab aidata vajaliku töömahu selgitada.

BeforeBuildingu kaudu saad esitada tasuta päringu ja tutvuda spetsialistidega, kes on sinu projekti vastu huvi tundnud.

Oluline märkus: artikkel on üldine juhend ega asenda konkreetse ehitise nõuete kontrollimist. Nõuded sõltuvad kavandatavast ehitisest, töödest ja menetlusest. Enne otsuse tegemist kontrolli kehtivat õigusakti ning vajaduse korral küsi pädeva projekteerija või kohaliku omavalitsuse seisukohta.

Allikad

1. Majandus- ja taristuministri määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile” (eelkõige §-d 5 ja 8–10, 13–14). Vaata kehtivat teksti Riigi Teatajas
2. Ehitusseadustik, eelkõige §-d 13–14 ehitusprojektile ja selle koostamisele esitatavate nõuete kohta. Vaata Riigi Teatajast
3. Kliimaministeerium – ehitusõiguse valdkonna ametlikud materjalid ja juhendid. Ava veebileht