Enne vana maja ostmist või renoveerimist – millal on vaja ehitusekspertiisi?

Vana maja võib pealtnäha tunduda heas korras, kuid olulised probleemid võivad peituda katuse all, vundamendis või konstruktsioonide sees. Kui plaanid osta vanemat elamut või alustada põhjalikku renoveerimist, tasub enne otsustamist välja selgitada, millises seisukorras hoone tegelikult on. Üks võimalus selleks on tellida ehituseksperdilt hoone tehnilise seisukorra hinnang või konkreetse eesmärgiga ehitise audit.

Mis on ehitusekspertiis?

Ehitusekspertiis on üldkeelne nimetus ehitise või selle osa tehnilise seisukorra hindamisele. Spetsialist vaatab hoonet, hindab nähtavaid kahjustusi ja võimalikke riske ning annab kokkulepitud ulatuses hinnangu selle kohta, mida tuleks täiendavalt uurida või parandada. Vajaduse korral võib hinnangu koostamine hõlmata mõõtmisi, avamisi, materjalide uuringuid või teiste erialaspetsialistide kaasamist.

Oluline on teada, et ehitusekspertiis, ehitustehniline hinnang ja ehitise audit ei tähenda alati täpselt sama teenust. Ehitise audit on õigusaktides määratletud menetlus, mille eesmärk on hinnata ehitise nõuetele vastavust, ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Seetõttu tasub enne tellimist selgelt kokku leppida, millisele küsimusele spetsialist peab vastama ja millist dokumenti vajad.

Millal tasub ekspertiis tellida?

1. Enne vana maja ostmist

Ostueelne tehniline ülevaatus aitab märgata probleeme, mis võivad hiljem kaasa tuua suuri kulusid. Erilist tähelepanu tasub pöörata katuse ja pööningu seisukorrale, vundamendile, kandekonstruktsioonidele, niiskuse võimalikele jälgedele, akendele ja välispiiretele ning küttesüsteemile. Kui majal on juurdeehitisi või tehtud ümberehitusi, tasub uurida ka seda, kas tööde kohta on olemas vajalikud dokumendid.

Eksperdi hinnang ei kõrvalda kõiki riske ega pruugi paljastada konstruktsioonide sisse peidetud kahjustusi, kui nende uurimiseks pole kokkulepitud lisatoiminguid. Küll aga võib see aidata ostjal teha teadlikuma otsuse, küsida müüjalt täpsustusi ja hinnata, kas enne ostu on vaja põhjalikumaid uuringuid.

2. Enne suuremat renoveerimist

Kui kavatsed muuta ruumilahendust, eemaldada seinu, ehitada juurde, vahetada katust või uuendada hoone tehnosüsteeme, on oluline teada, millised konstruktsioonid on olemas ja millises seisukorras need on. Kandevõimet või konstruktsioonide toimimist mõjutavaid muudatusi ei tohiks kavandada üksnes visuaalse vaatluse põhjal. Vajaduse korral tuleb kaasata vastava pädevusega ehitusinsener ja tellida täiendavad uuringud.

3. Kui hoonel on märgata kahjustusi

Spetsialisti poole tasub pöörduda, kui märkad suuri või süvenevaid pragusid, põrandate vajumist, uste ja akende kinnikiilumist, püsivat niiskust, hallitust, katuse läbijookse või muid märke võimalikust kahjustusest. Üksik pragu ei tähenda automaatselt tõsist konstruktsiooniprobleemi, kuid selle põhjust ei tasu ilma hinnanguta kindlaks pidada. Kui on põhjust arvata, et hoone või selle osa võib olla ohtlik, tuleb olukorda kiiresti hinnata ja vajaduse korral piirata ohtliku ala kasutamist.

Mida spetsialist hindab?

Hindamise ulatus sõltub hoone vanusest, tüübist, nähtavatest probleemidest ja tellija eesmärgist. Tavaliselt võidakse vaadata näiteks:

• vundamendi ja sokli nähtavat seisukorda ning võimalikke vajumise märke;
• kandvaid seinu, poste, talasid ja vahelae konstruktsioone;
• katust, katusekonstruktsioone ja pööningut;
• niiskuse, hallituse või veekahjustuste tunnuseid;
• fassaadi, aknaid, välisuksi ja muid välispiirdeid;
• küttesüsteemi, ventilatsiooni, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi nähtavat seisukorda, kui see kuulub kokkulepitud töö hulka;
• olemasolevaid ehitusdokumente ja seda, kas tehtud ümberehituste kohta on vajalik teave olemas.

Kõiki hoone osi ei saa alati ilma avamiste või eriuuringuteta kontrollida. Kui spetsialist näeb vajadust täiendavateks uuringuteks, tuleks enne nende tellimist kokku leppida töö ulatus, maksumus ja see, millistele küsimustele uuring vastuse annab.

Kas ehitusekspertiis on alati vajalik?

Mitte igas olukorras. Väiksema kosmeetilise remondi puhul ei pruugi põhjalik ekspertiis olla vajalik. Kuid vana maja ostmisel või suuremate ümberehituste kavandamisel võib sõltumatu tehniline hinnang olla väärtuslik investeering, eriti siis, kui hoone seisukord on ebaselge või nähtavad kahjustused tekitavad küsimusi.

Ehitise audit võib olla vajalik ka konkreetse õigusliku või ehitusmenetluse tõttu, näiteks teatud juhtudel ehitise nõuetele vastavuse või ohutuse hindamiseks. Kas audit on konkreetsel juhul nõutav, sõltub hoonest, tehtud töödest ja menetluse asjaoludest. Vajaduse korral küsi selgitust kohalikult omavalitsuselt või pädevalt ehitusspetsialistilt.

Kuidas valida sobiv spetsialist?

Vali spetsialist, kelle pädevus ja kogemus sobivad sinu hoone ning küsimusega. Küsi enne tellimist:

• milliseid hooneosi ja küsimusi hinnang hõlmab;
• kas saad kirjaliku aruande koos fotode ja soovitustega;
• kas hinnang põhineb ainult visuaalsel ülevaatusel või on vaja lisauuringuid;
• kas spetsialistil on vastava töö jaoks nõutav kvalifikatsioon ja pädevus;
• kas ta saab selgitada ka soovitatud tööde kiireloomulisust ning võimalikke järgmisi samme.

Mida teha enne spetsialisti kutsumist?

Kogu võimalusel kokku hoone olemasolevad projektid, ehitus- ja kasutusdokumendid, varasemate remontide info ning fotod probleemsetest kohtadest. Pane kirja ka küsimused, millele soovid vastust: näiteks kas seina võib eemaldada, miks tekivad praod või millised tööd tuleks enne renoveerimist ette võtta. Selge lähteülesanne aitab spetsialistil hinnata, millist kontrolli on vaja.

Kokkuvõte

Enne vana maja ostmist või suurema renoveerimise alustamist tasub hinnata hoone tegelikku tehnilist seisukorda, mitte lähtuda ainult esmamuljest. Ehituseksperdi hinnang võib aidata märgata võimalikke probleeme, kavandada vajalikke lisauuringuid ja teha teadlikumaid otsuseid. Kõik olukorrad ei vaja põhjalikku ekspertiisi, kuid kui hoone seisukord on ebaselge, esineb kahjustusi või plaanid mõjutavad kandekonstruktsioone, tasub spetsialistiga nõu pidada enne tööde või ostuotsuse tegemist.

Soovid leida sobiva spetsialisti? BeforeBuilding aitab sul esitada päringu ja jõuda ehitusvaldkonna asjatundjateni. Kirjelda oma hoonet ja vajadust ning küsi hinnapakkumisi.

Soovituslikud allikad

• TTJA – Ehitised ja ehitise audit: https://www.ttja.ee/ariklient/ehitised-ehitamine/ehitised
• TTJA – Pädev isik: https://ttja.ee/ariklient/ehitised-ehitamine/kutsekvalifikatsioon
• Riigi Teataja – Ehitusseadustik: https://www.riigiteataja.ee/akt/105032015001