Kes koostab detailplaneeringu ja kes selle eest vastutab?

Detailplaneeringu koostamine ei tähenda ainult jooniste tegemist. See on protsess, kus tuleb läbi mõelda maa-ala kasutus, hoonete paiknemine, juurdepääsud, taristu ja ümbritsev elukeskkond. Töös on mitu osalist: sobiva pädevusega planeerija koostab ruumilise lahenduse, kohalik omavalitsus korraldab menetlust ja teeb seaduses ette nähtud otsused ning kinnistuomanik või arendaja võib olla planeeringust huvitatud isik, kes aitab selle koostamist tellida ja rahastada.

Kes võib detailplaneeringut koostada?

Planeerimisseaduse järgi peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tagama, et planeeringu koostab asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik. Seadus kasutab selle spetsialisti kohta nimetust „planeerija“ ning pädevust hinnatakse planeeringu liiki ja eesmärki arvestades (Planeerimisseaduse § 4 lõige 5).

Praktikas võib detailplaneeringu koostamisse olla kaasatud eri valdkondade spetsialiste. Olenevalt alast ja kavandatavast lahendusest võib vaja minna näiteks arhitektuuri, liikuvuse, taristu, haljastuse, keskkonna või muinsuskaitse teadmisi. Planeerija ülesanne on lahendus tervikuks siduda ja teha koostööd vajalike ekspertidega.

Seetõttu ei tasu planeerijat valida üksnes teenuse nimetuse või hinna järgi. Oluline on, et tema pädevus ja varasem kogemus sobiksid just sinu planeeringu eesmärgi ning keerukusega.

Milline on kohaliku omavalitsuse roll?

Detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus (Planeerimisseaduse § 124 lõige 10). Omavalitsus otsustab seaduse ja kohalike ruumiliste vajaduste põhjal, kas planeeringu algatamine on põhjendatud, kujundab menetluse raamistiku ning korraldab vajaliku koostöö ja avalikkuse kaasamise.

Omavalitsus kontrollib muu hulgas planeeringu kooskõla kehtivate planeeringute ja õigusaktidega ning kaalub, kuidas kavandatav lahendus sobitub piirkonda ja mõjutab avalikku huvi. Planeeringu koostaja võib teha ettepanekuid ja töötada välja lahendusvariante, kuid ta ei saa ise otsustada, et planeering kehtestatakse.

Isegi kui kinnistuomanik või arendaja tellib planeeringu koostamise või kannab sellega seotud kulusid, ei tähenda see, et kogu menetluse korraldamine läheks talle üle. Kohaliku omavalitsuse seadusjärgsed ülesanded ja otsused jäävad omavalitsusele.

Mis on kinnistuomaniku või arendaja ülesanne?

Kinnistuomanik või arendaja on sageli detailplaneeringust huvitatud isik: tal on soov kinnistut arendada ja ta soovib selgeks saada, millistel tingimustel oleks kavandatav ruumilahendus võimalik. Ta saab esitada omavalitsusele planeeringu algatamise ettepaneku, anda infot oma eesmärkide kohta ning osaleda lahenduse väljatöötamises.

Seadus lubab teatud juhtudel sõlmida huvitatud isikuga halduslepingu detailplaneeringu koostamise või selle tellimise üleandmiseks. See võimalus ei kehti kõigis olukordades ning lepinguga ei saa üle anda planeeringu koostamise korraldamist ega planeeringu koostamisel vajalike menetlustoimingute tegemist. Seega tuleb enne tellimist omavalitsuselt täpsustada, milline tööjaotus ja kulude kandmine konkreetsel juhul kokku lepitakse.

Planeeringu algatamine ega selle koostamise eest tasumine ei taga, et kavandatud lahendus lõpuks heaks kiidetakse. Menetluse käigus võivad lahendust mõjutada üldplaneering, seadusest tulenevad nõuded, ametkondade seisukohad, naabrite ja teiste osaliste arvamused ning avalik huvi.

Kuidas valida detailplaneeringu koostaja?

Enne lepingu sõlmimist küsi planeerijalt ja vaata üle järgmised punktid:

• Kas tal on planeeringu liiki ja eesmärki arvestav haridus, kutse või muu nõutav pädevus ning piisav töökogemus?
• Kas ta on koostanud sarnase asukoha, suuruse või keerukusega detailplaneeringuid? Küsi võimalusel näiteid varasematest töödest.
• Kas pakkumine sisaldab ainult planeeringu koostamist või ka vajalike uuringute tellimise koordineerimist, erialaspetsialiste ja parandusringe?
• Kes suhtleb kohaliku omavalitsuse ja teiste osalistega ning kes koostab vastused menetluse käigus laekunud märkustele?
• Millised kulud sisalduvad hinnas ja millised võivad lisanduda? Kuidas lepitakse kokku täiendavad tööd, kui lähteülesanne muutub?

Millest alustada?

• Kirjelda lühidalt, mida soovid kinnistul teha ja miks võib detailplaneering vajalik olla.
• Võta välja kinnistu aadress ja katastritunnus ning kogu olemasolev info kehtiva üldplaneeringu, detailplaneeringute ja teadaolevate kitsenduste kohta.
• Võta ühendust kohaliku omavalitsuse planeerimisametnikuga. Küsi, kas planeeringu algatamine on põhimõtteliselt võimalik, milliseid lähteandmeid on vaja ja milline tööjaotus võiks olla.
• Küsi pädevalt planeerijalt pakkumine, milles on selgelt kirjas töö sisu, etapid, eeldatavad tähtajad, hind ja võimalikud lisakulud.
• Sõlmi kokkulepped kirjalikult ja arvesta, et menetluse kestus sõltub muu hulgas uuringutest, kooskõlastustest, kaasamisest ning vajadusest lahendust muuta.

Korduma kippuvad küsimused

Kas iga arhitekt võib detailplaneeringut koostada?

Mitte ainult ametinimetuse põhjal ei saa seda otsustada. Planeeringu koostajal peab olema planeeringu liiki ja eesmärki arvestav asjakohane erialane kõrgharidus ja piisav töökogemus või vastav kutse. Küsi konkreetse planeerija pädevuse ja sarnaste tööde kogemuse kohta.

Kas planeerija saab lubada, et detailplaneering kehtestatakse?

Ei. Planeerija saab koostada nõuetele vastava lahenduse ja juhtida tehnilist tööd, kuid planeeringu tulemus sõltub menetlusest ja omavalitsuse otsustest. Ole ettevaatlik lubaduste suhtes, mis annavad heakskiidu või kindla tähtaja tingimusteta garantiina.

Detailplaneering on koostöö, mitte ainult joonised

Hea tulemus sünnib siis, kui pädev planeerija, huvitatud isik ja kohalik omavalitsus mõistavad oma rolle ning teevad koostööd. Enne kulude ja tööde tellimist selgita, kes mille eest vastutab ja mida pakkumine sisaldab.

Kui oled valmis oma kinnistu võimalusi edasi uurima, saad BeforeBuildingus esitada tasuta päringu ning leida planeerimise ja projekteerimise valdkonna spetsialiste.

Kasulikud allikad

Artikkel annab üldise ülevaate ega asenda konkreetse kinnistu asjaolude hindamist ega kohaliku omavalitsuse seisukohta.

• Planeerimisseadus – eelkõige § 4, § 124 ja § 130
• Planeerimine.ee: kohaliku omavalitsuse roll detailplaneeringus
• Planeerimine.ee: huvitatud isiku roll
• Planeerimine.ee: detailplaneeringu olemus